加按居屋困難重重？
了解補地價問題及套現方法

未補地價居屋的業主想要加按，往往會遇到許多困難，因為無論是房委會還是房協的居屋，當你還未補地價，就必須符合指定的加按理由。但這是否代表補地價是比較好的解決方法？業主又有什麼方法，可以套現未補地價的居屋？

什麼是地價？

居屋的市價一般比私人樓宇為低，除了因為建築品質、配套等因素，更關鍵的其實是地價。私人地產商向香港政府買地建樓，就先付了地價，這地價就反映在私人樓宇的售價上。居屋是由政府興建，而政府在定價時提供一定的折扣，變相即免除了地價。

如果你一直自住，又或打算出售居屋予合資格人士，其實沒有補地價的必要。但如果你打算在公開市場出售居屋、合法出租單位、自由申請加按等，就須先補地價。例如當初你以市價6折買入居屋，就需要根據居屋的現價補回40%的地價。即如果你的居屋市值300萬元，就要補回120萬地價。

未補地價加按問題

有資金需要想要加按未補地價居屋，卻要先拿一筆錢出來補地價，這對許多業主來說是兩難局面。其實，居屋要加按，不一定要先補地價，只要有房協或房委會接受的原因，加按也有機會獲批。這些原因包括：籌措醫藥費、家庭成員教育經費、殮葬費、業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費、業主因生意出現財政困難，難以應付開支等。

業主可能面對的問題之一，就是其財務需要，並不在上列的原因之中。例如是非經營生意造成的財政困難、投資、樓宇維修等需要，就難以作為申請理由。而就算可能是以上原因之一，例如生意出現困難，到底如何舉證，才能說服政府批准加按？這對經驗不多的居屋業主自然有一定難度。這也是市面出現居屋加按中介的原因，可靠而且經驗豐富的加按中介，能加大你申請的成功率。

政府批准 不代表成功二按

即使你獲政府批准加按，也不一定輕易申請到所需貸款。因為政府只是批准你加按，你仍需要自行尋找銀行或財務機構申請貸款。由於二按不再有政府作為擔保，你的財務紀錄、資產價值、收入等因素，也會影響你申請成功的機會。如果你本身就面臨一定的財務困境，甚至已有一定的欠款紀錄，這時再作申請難度就加大。而你申請二按的金額也會影響成功率，如果金額太低，銀行不太傾向批出貸款，但如果金額太高，你能否能通過壓力測試又是另一問題。

當然，市面上不同的貸款機構，對二按的要求也有不同。但它們提供的利率、貸款金額、還款年期也有參差，業主除了自行比較，也可以尋找二按顧問服務，以找出最合適的貸款產品。